Qué hacer si le preocupa la construcción de al lado

En Filadelfia, más de 200,000 casas adosadas y gemelas tienen casi un siglo de antigüedad. Estas casas envejecidas fueron diseñadas para mantenerse juntas, lo que las hace susceptibles a daños cuando la demolición destruye parte de un bloque de casas adosadas intacto, la excavación socava los viejos cimientos de escombros o se produce una nueva construcción en el límite de la propiedad.

Como detalló recientemente un informe de Inquirer, en los 10 años transcurridos desde el derrumbe de un edificio del Ejército de Salvación que mató a siete personas, Filadelfia sigue teniendo problemas con el trabajo que se está realizando en las casas anexas que debilita las estructuras contiguas y, a veces, incluso provoca problemas estructurales en las propiedades contiguas. . (Consulte inquirer.com/collapse.)

Si ve un letrero de venta en la casa de al lado, o recibe un aviso inicial del constructor, querrá prestar atención. Estos son los pasos que puede tomar para protegerse.

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No espere hasta que comience la construcción para conocer el desarrollo planificado, aconseja Kevin B. Watson, abogado de la firma Clark Hill.

Asista a las reuniones de zonificación de la comunidad en las que se discutan los planes y solicite información, incluidos todos los planes, al equipo de desarrollo, incluido el desarrollador, el arquitecto, el ingeniero estructural y el contratista. El desarrollador, según una ley reciente, debe proporcionar un aviso inicial antes de solicitar permisos y luego un aviso final de 10 días antes de comenzar el trabajo que podría afectar las propiedades adyacentes, pero querrá buscar información de manera proactiva tan pronto como sea posible.

Comuníquese con el Departamento de Licencias e Inspecciones de Filadelfia (L&I) llamando al 311, intente averiguar qué inspector está supervisando el trabajo y hágale saber a ese inspector su interés en el proyecto. (Si no puede obtener el número de teléfono, intente enviar un correo electrónico con el formato [email protected]).

Busque la propiedad en Atlas.phila.gov, LI.phila.gov y eCLIPSE.phila.gov para encontrar planes y permisos de zonificación. También puede comunicarse con el miembro del Concejo Municipal que representa a su distrito.

Tan pronto como sea posible, presente una solicitud de derecho a saber a la oficial de registros abiertos de L&I, Tia Platts ([email protected]), para todas las solicitudes de permisos; planos de construcción, demolición o excavación; y cualquier otro documento presentado para trabajar en la propiedad. Preséntelo utilizando el formulario estándar disponible en OpenRecords.pa.gov y asegúrese de que su solicitud sea clara y específica.

Antes de que comience el trabajo que puede afectar su propiedad, un desarrollador debe proporcionarle una encuesta previa a la construcción de las condiciones actuales de la propiedad y un plan para monitorear y proteger su propiedad. Debe solicitar una copia de esa encuesta, revisarla cuidadosamente y complementarla con sus propias fotos que documenten el estado de su propiedad.

Considere contratar a su propio ingeniero estructural o arquitecto para asegurarse de que la evaluación del desarrollador sea precisa y completa. El ingeniero puede identificar vulnerabilidades en su hogar que podrían ser sencillas de abordar de manera proactiva, como asegurarse de que su fachada esté unida de manera segura a la casa antes de que ocurra un trabajo disruptivo en la casa de al lado. O bien, la persona puede revisar los planes del desarrollador y proponer modificaciones o protecciones adicionales.

En este momento, ningún servicio de asistencia legal se dedica a ayudar a los propietarios de viviendas. (Community Legal Services of Philadelphia ha propuesto tal iniciativa, pero la ciudad aún no la ha financiado). Si tiene inquietudes importantes, considere contratar a un abogado versado en temas de construcción para que abogue en su nombre antes de que ocurra algún daño.

En la mayoría de los casos, las construcciones que se extienden hasta el límite de su propiedad requerirán acceso a su propiedad, ya sea para apuntalar los cimientos o para sellar la conexión entre los techos. Para los propietarios de viviendas, un acuerdo de acceso por escrito puede ser un punto de influencia esencial para negociar los términos con un contratista.

Venise Castaneda-Whitaker, que dirige un grupo de Facebook, River Wards L+I Coalition, donde los vecinos se ayudan unos a otros a abordar los problemas de construcción, aconseja publicar un letrero de "Prohibido el paso" de inmediato, porque la ley de Pensilvania establece penas mejoradas para el allanamiento desafiante donde se notifica. está publicado. Si un contratista está en su propiedad de todos modos, llame al 911.

Luego, proceda a negociar el acuerdo de acceso por escrito, preferiblemente comunicándolo por escrito, como por ejemplo por correo electrónico. Asegúrese de que sea lo más detallado posible, incluidos los parámetros del trabajo y el cronograma de trabajo. Los voluntarios han desarrollado una plantilla para este acuerdo con una lista de deseos de concesiones cruciales, como exigir que el desarrollador pague por la revisión de un ingeniero externo, especificar que todos los contratistas deben tener licencia y seguro, y exigir que la casa vecina sea añadirse al seguro del promotor.

Si surgen inquietudes sobre daños en la construcción, Watson aconsejó comunicarse con L&I y el desarrollador simultáneamente. También debe comunicarse con su seguro de propietario de vivienda, aunque muchas pólizas se niegan a cubrir daños en tales casos.

Pero los abogados sin fines de lucro también advierten que hay que pensar en la situación, ya que ponerse en contacto con L&I a veces puede ser contraproducente.

"La gente se comunicará con L&I porque creen que se están comunicando con la policía de propiedad, y L&I saldrá e inspeccionará su propiedad y les darán una infracción, porque todo lo que hace L&I es determinar si hay o no un lugar peligroso o fuera de lugar". -condición de cumplimiento en curso", dijo Andria Bibiloni de Asistencia Legal de Filadelfia. "No es su función asignar la culpa".

Sin embargo, algunos propietarios informaron que L&I pudo intervenir y hacer que el contratista se ocupara de los daños.

Para trabajos sin permiso o más allá del alcance del permiso: llame al 311 o visite phila.gov/departments/philly311/

Para trabajar antes de las 7 a. m. o después de las 8 p. m.: llame al 215-685-7580 o envíe un correo electrónico a [email protected]

Para quejas de polvo y ruido: llame al 215-685-7580 o envíe un correo electrónico a [email protected]

Para trabajar un fin de semana: [email protected] o 911.

Para reportar daños a la propiedad por parte de contratistas de demolición de la ciudad y otros: Llame a la Unidad de Respuesta a Emergencias de L&I al 215-686-2583 o al 215-685-3055.

Para trabajos que representen un peligro inminente, como una excavación que socave su casa: Salga de la casa inmediatamente y llame al 911.